每经记者：刘颂辉 每经剪辑：陈梦妤妇科 偷拍

3 月 28 日的两宗区域"地王"，又让上海土拍市集热度攀升。

就在 3 月 26 日，上海市野心和当然资源局官网流露一则国有地盘使用权出让公告，以公约花样出让徐汇区 C030301 单位 127b-23 地块，出让总金额 83.5 亿元，折合楼板价约 12.6 万元 / 肤浅米，而国内单价"地王"为 13.1 万元 / 肤浅米。

这是徐汇区东安一、二村片区旧更名堂中最小的一宗宅地，经由 2 个月的病笃拆迁和地盘平整功课，第一次拆分全新宅地对出门让。据"上海徐汇"音信，东安一、二村片区旧更名堂是上海历史上单地块一次性征收体量最大的名堂，波及住户楼达到 117 幢。

东安片区旧更名堂体量巨大，又处在寸土寸金的上海内环，自野心决策出炉以来，就被市集臆测会刷新国内总价地王记录。

3 月 27 日，东安路隔邻一家房产中介门店的伴计李华向《逐日经济新闻妇科 偷拍》记者先容，长入拆迁地块的小区二手房挂牌价照旧被炒上来了，均价调高了约 1 万元 / 肤浅米，"这个月成交了好多老公房，有些东谈主是投资的，搏一搏，等着动迁"。

3 月 28 日上昼，中能建城市投资发展有限公司旗下能建西岸誉府推出 312 套新址，是距离东安片区旧更名堂最近的商品房小区，单套总价 1400 万～2200 万元，开导商官宣销售 47.68 亿元，开盘即罄。

上海徐汇东安片区旧更名堂 每经记者 刘颂辉 摄

"大批是全款客户"

"最近挂牌单价比之前调高了。"自东安一、二村片区旧更名堂开动拆迁以来，李华就怜惜着隔邻二手房源的变化。

据她先容，楼龄 20 年以上的老公房均价约 8.5 万元 / 肤浅米，品性中上等的小区二手房均价在 12 万元 / 肤浅米傍边。老公房中，价钱最贵的是东安四村，有的业主挂牌均价达到 11 万元 / 肤浅米，是最长入东安一、二村片区旧更名堂标小区。

"相近零陵路的老旧小区也在传动迁音信，二手房价钱有点炒上去了，履行上并莫得真是的见告。"李华称，这个月以来，四五十肤浅米的二手房源卖得很快，挂牌量也大，"投资客比拟多，因为有些小区照旧详情会动迁或原拆原建"。

本年 1 月中旬及 3 月上旬，每经记者在东安片区旧更名堂现场看到，举座施工节律鞭策较快，仅用时约 2 个月就完成了吊销责任。面前，东安一、二村地块基本吊销完毕，工东谈主在进行地盘平整功课。

东安一、二村位于徐汇区枫林街谈，东至枫林国外、徐汇牙防所，南至中山南二路，西至东安四村小区，北至零陵路，占大地积约 18.65 万肤浅米，总建筑面积约 31.21 万肤浅米。一次性动迁波及居住房屋 6057 证，在册户籍东谈主员 15000 余东谈主。

在旧更名堂大门外，望着工地里的挖掘机器，一位东安二村的老住户告诉每经记者，我方在这里居住 24 年，取舍了货币化安置花样搬迁，每肤浅米抵偿款是 14 万余元，暂时租房过渡。

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宽阔的动迁畛域带动资金流动，也为楼市提供了新的购房需求。

徐先生在闵行区某门店从事房产中介责任，平时讲求古好意思、莘庄和梅陇等板块的二手房往来。据他先容，近期不少东安片区旧更名堂标住户前来计划购房，他们大多取舍徐汇和闵行地铁口的房源，"大批是全款客户，只消中低楼层，总价 500 万元傍边"。

房价直奔 20 万元 / 肤浅米？

东安新村始建于上世纪五六十年代，跟着时光荏苒，新村渐渐变老，最高楼龄接近 70 年，不仅建筑门径老化严重，短促的户型形式也跟不上城市生涯新需求。

上述出让公告知道，该地块的新建住宅将称心专家就业门径、野心成立条目、绿色建筑、海绵城市等 12 项全人命周期管制要求，名堂 100% 为全装修录用，建筑高度不跳跃 100 米，中小套型住宅建筑面积为零。

58 安堵客接洽院院长张波以为，该地块莫得公租房和小户型占比的遗弃，加之限高 100 米以及容积率为 2.6，畴昔的市集定位显着是大面积高端住宅，参考徐汇、黄浦、静安的内环内高端一二手房房价，每肤浅米均价卖到 22 万元以上的难度并不大。

"在这个地段，开导商畴昔卖到 17 万元 / 肤浅米，去化问题应该不大；若打造 20 万元 / 肤浅米以上的稀缺豪宅，去化可能会慢一些，但也能售完。"好地接洽院扩充院长方晓泉也臆测谈。

面前国内土拍市集的单价最高记录和总价最高"地王"均出当今上海徐汇滨江板块，别离是绿城中国于旧年竞得的徐汇区斜土街谈 xh128D-07 地块（楼面价 13.1 万元 / 肤浅米）和香港置地于 2020 年以 310.5 亿元拿下的西岸金融港地块。

面前，绿城潮鸣东梗直恭候开盘，香港置地启元已在旧年 4 月开盘，仅用时 2 小时售罄，销售额达到 44.55 亿元。

行将焕新的东安一、二村片区旧更名堂与徐汇滨江仅隔着几条街谈。

按照野心，东安片区旧更名堂将被拆分红 7 宗地块，涵盖住宅、买卖、办公、素养科研和医疗卫生等，并将降生一座高约 195 米的地标建筑，其中住宅地块有 3 宗，计容面积总量约 39.82 万肤浅米。市集曾臆测，名堂总地盘市集价将高达 577 亿元。

张波分析默示，577 亿元仅仅行动名堂举座来测算的，并不是单次出让的总价，平直和其他公开地块类比并不准确，"不外并不影响其举座价值给市集带来的弯曲"。

"好多开导商早已和欺诈部门战争"

上海市野心和当然资源局官网知道，东安片区旧更名堂首宗宅地的意向用地者为上海新枫安企业发展有限公司（以下简称新枫安）。

据天眼查，新枫安由上海徐汇城市更新成立发展有限公司（以下简称徐汇城更）100% 控股，而徐汇城更由上海城市更新成立发展有限公司（上海地产集团）和上海徐汇城市成立投资（集团）有限公司（徐汇城投）别离抓股 60% 和 40%。

上海市房地产行业协会城市更新专委会主任崔霁默示，本年寰宇两会技巧，住建部建议将 2000 年过去老旧小区皆备纳入城市更新畛域，上海 2000 年过去老旧小区总量大约是 2 亿肤浅米，其中徐汇区占比 12%，仅次于浦东新区的 19%。徐汇区的城市更新压力相对较大，因此探索立异城市更新模式的能源较足。

"现时，城市更新模式从‘拆改留’向‘留改拆’发展，在这一配景下，斟酌到住户的诉求、企业的积极性，以及政府的可承受度，东安片区旧更名堂聘请了举座征收模式。"在崔霁看来，这一征收模式是现时新场合下政府、企业和住户三方利益均衡的灵验模式，对上海城市更新具有标识性意念念。在中枢城市中枢性段，这一模式也具有可复制扩充的意念念。

崔霁以为，东安片区旧更名堂标成立野心亮点在于，畴昔定位为"上海东安国外医创城"，重迭医疗、科创产业及跨江纯正等配套门径。这种"高地价 + 高规格野心"组合为动迁资本兜底，亦然东安新村征收模式走通的必要条目。也即是说，唯有称心中枢城市黄金地段 + 产业配套溢价预期的条目，才可能通过畴昔地盘出让收益遮掩征收资本。

方晓泉估量，该名堂 3 宗宅地（都）将聘请"公约出让 + 产权往来"的花样，筛选具备资金实力和专科才调的房企来伙同开导，体现场所政府对中枢区域开导的强主导性，"据我了解，好多开导商早已和欺诈部门战争，疏浚联想决策和价钱，只等最终的竞争成果"。

（李华为假名）

逐日经济新闻